"ภาระของเจ้าของที่ดินตามสิทธิเหนือพื้นดิน ตกเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้เป็นเจ้าของที่ดิน"

GreatBest Legal Issue (ฉ.๕๐๖)
"ภาระของเจ้าของที่ดินตามสิทธิเหนือพื้นดิน ตกเป็นมรดกแก่ทายาทของผู้เป็นเจ้าของที่ดินด้วยนะครับ"
​
ทองอินทร์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่ง  ได้ตกลงด้วยวาจาให้จุ่นปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินแปลงดังกล่าวได้ โดยไม่ต้องเสียค่าเช่า "ตลอดชีวิต"   

ข้อตกลงดังกล่าวใช้ได้จริงหรือ????

...การที่ทองอินทร์ให้จุ่นปลูกบ้านในที่ดินของตน  เป็นการให้จุ่นมี "สิทธิเหนือพื้นดิน" บนที่ดินแปลงดังกล่าว  ซึ่งสิทธิเหนือพื้นดินนี้  ได้รับการรับรองตามกฎหมายแพ่ง มาตรา ๑๔๑๐ ซึ่งกำหนดว่า “เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น”  ส่วนระยะเวลาของการมีสิทธิเหนือพื้นดินนั้น  เจ้าของที่ดินสามารถกำหนดเวลาก็ได้ หรือจะกำหนดไว้ตลอดชีวิตของเจ้าของที่ดินหรือของผู้ได้สิทธิ ก็ได้ ตามกฎหมายแพ่ง มาตรา ๑๔๑๒ ที่กำหนดว่า "สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิต เจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้"

ดังนั้น จุ่นจึงเป็นผู้มีสิทธิเหนือที่ดินแปลงดังกล่าวตลอดชีวิตของจุ่น ตามที่ทองอินทร์ได้ตกลงไว้

ประเด็นคือ แล้วภาระหน้าที่ของเจ้าของที่ดินที่ได้ให้สิทธิเหนือพื้นดินแก่ผู้อื่นนี้  จะตกเป็นภาระของทายาทผู้รับมรดกนที่ดินแปลงดังกล่าวด้วยหรือไม่  


กรณีทำนองนี้ ศาลได้วินิจฉัยไว้ในคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๖๐๕๔/๒๕๕๗ ว่า
๑. การที่ทองอินทร์ให้จุ่นมีสิทธิเหนือพื้นดินบนที่ดินของทองอินทร์ในการปลูกบ้านดังกล่าวอาศัยอยู่บนที่ดินดังกล่าวตลอดชีวิตของจุ่น เป็นการให้สิทธิเหนือพืนดิน ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๔๑๐ และ ๑๔๒๐
๒. สิทธิเหนือพื้นดินข้างต้น ถือเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อันทำให้ไม่บริบูรณ์ ตามกฎหมายแพ่ง มาตรา ๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง แต่ก็ใช้บังคับกันได้ระหว่างทองอินทร์และจุ่น ในฐานะบุคคลสิทธิ และตกทอดไปยังทองเอกซึ่งเป็นทายาทของทองอินทร์ ตามกฎหมายแพ่ง มาตรา ๑๕๙๙ และ ๑๖๐๐
๓. ดังนั้น ทองเอกจึงไม่สามารถฟ้องขับไล่จุ่นและบริวารให้ออกไปจากบ้านและที่ดินไม่ได้ 
------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๒๗ มิถุนายน ๒๕๖๖