"ขายที่ดินที่มีศาลาไม้ปลูกอยู่ ก็เท่ากับขายศาลาไม้นั้นด้วย”

GreatBest Legal Issue
ฉบับที่ 90 ปี 2568 (ฉ.724)
"ขายที่ดินที่มีศาลาไม้ปลูกอยู่  ก็เท่ากับขายศาลาไม้นั้นด้วย”

คุณยายสมพรเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ใจกลางชุมชน บนที่ดินของคุณยายมี “ศาลาไม้สักทอง” หลังหนึ่ง สร้างด้วยมือสามีผู้ล่วงลับ เป็นทั้งที่พักใจและเป็นของรักของหวงของคุณยายมาก

วันหนึ่งคุณยายต้องการขายที่ดินแปลงนี้ เลยประกาศขาย  แต่ก็ไม่ได้พูดเรื่องศาลาไม้ไว้ โดยในใจคุณยายตั้งใจจะไม่ขายศาลาดังกล่าว

คุณทอมมีความสนใจในที่ดินและศาลาไม้  จึงรีบทำสัญญาจะซื้อขายทันที แต่พอวันโอนกรรมสิทธิ์ไปถึงกรมที่ดิน คุณยายกลับบอกว่า ศาลานี้ขอย้ายออกนะ

คุณทอมงงเป็นไก่ตาแตก! ถามว่า “เอ้า แล้วศาลามันอยู่บนที่ดิน ทำยังไงจะเอาออก?”

คุณยายยืนยันหนักแน่นว่า “ฉันสร้างเอง ไม่ได้ติดถาวร เอาออกได้!”

สุดท้ายทั้งสองก็ไปจบกันที่ศาล…

ประเด็นกฎหมาย : ศาลาไม้สักบนที่ดิน ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ตาม มาตรา 139 หรือไม่?

มาตรา 139 บัญญัติว่า “อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน…”
แปลแบบบ้านบ้าน คือ ถ้าทรัพย์สิ่งนั้น (เช่น บ้าน อาคาร ศาลา ฯลฯ) สร้างติดกับที่ดินอย่างมั่นคงถาวร หรือประกอบเป็นเนื้อเดียวกับที่ดิน  ถือเป็น “อสังหาริมทรัพย์”  แยกไม่ออกจากที่ดิน

ศาลฎีกามีคำวินิจฉัยตามคำพิพากษาที่ 5893/2551 ว่า “สิ่งปลูกสร้างซึ่งก่อสร้างติดกับที่ดินอย่างมั่นคงถาวร เป็นส่วนควบของอสังหาริมทรัพย์ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างด้วย เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่ามีเจตนาให้เป็นทรัพย์สินแยกต่างหากตั้งแต่ต้น”

​ดังนั้น ศาลาไม้ที่ปลูกบนที่ดิน หากติดกับที่ดินอย่างมั่นคง (เช่น เทพื้น ปักเสา ตอกแน่น) และไม่มีหลักฐานชัดเจนว่าเจ้าของตั้งใจแยกทรัพย์นั้นไว้แต่แรก ย่อมถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ และเป็นส่วนหนึ่งของที่ดิน แล้วถ้าไม่มีข้อตกลงตั้งแต่ต้นว่าแยกไว้จากที่ดิน  มันก็ถือเป็นส่วนควบกับที่ดิน  คุณยายจึง “แยกขาย” ไม่ได้

----------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
31 มีนาคม 2568
https://www.greatbestlegal.com/