"เมื่อแผ่นดินไหวทำคอนโดเสียหาย ใครรับผิดชอบซ่อมส่วนไหนนะ?"

​GreatBest Legal Issue
ฉบับที่ 87 ปี 2568 (ฉ.721)
"เมื่อแผ่นดินไหวทำคอนโดเสียหาย ใครรับผิดชอบซ่อมส่วนไหนนะ?"

จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อวาน หลายคนรวมถึง admin ที่มีห้องชุดในคอนโดมิเนียม ก็น่าจะอยู่ในฐานะผู้ประสบภัย เพราะหลายๆ คอนโด ก็ประสบปัญหาร้อยแตกร้าว มีความเสียหายเกิดขึ้นพอสมควร

คำถามคือ คอนโดมีทั้งส่วนกลาง มีทั้งส่วนตัว ใครต้องรับผิดชอบในการซ่อมในส่วนไหน

1. ส่วนกลาง (ส่วนร่วม) ใครรับผิดชอบ?
 ถ้าส่วนกลางเสียหายจากแผ่นดินไหว เช่น ผนังอาคารร้าว ลิฟต์พัง ระบบไฟส่วนกลางเสีย → เป็นผู้รับผิดชอบในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาส่วนกลางทั้งหมด
  ตัวอย่างของส่วนกลาง: โครงสร้างอาคารหลัก / เสา คาน พื้น ผนังภายนอกอาคาร / ลิฟต์ บันได พื้นที่โถง สวน ลานจอดรถ ฯลฯ
  แล้วเงินซ่อมเอาจากไหน?
  นิติบุคคลใช้ “กองทุนส่วนกลาง” ที่สะสมจากค่าส่วนกลางรายเดือนของลูกบ้าน

2. ส่วนห้องชุดแต่ละห้อง ใครรับผิดชอบ?
  ถ้ารอยร้าวเกิดขึ้น “เฉพาะในห้องของเรา” เช่น ผนังร้าว ฝ้าแตก กระเบื้องปูพื้นร่อน — เจ้าของห้องต้องซ่อมเอง
ตัวอย่างของส่วนเฉพาะ (ส่วนบุคคล): พื้น ผนัง ภายในห้อง ฝ้าเพดานระบบไฟภายในห้อง บานหน้าต่าง ประตู (ยกเว้นเป็นส่วนโครงสร้างติดอาคาร)
แล้วถ้ารอยร้าว “ระหว่างห้องกับโครงสร้าง”?
  อันนี้อาจเกิดประเด็นว่าเป็น “รอยต่อระหว่างส่วนกลางกับส่วนบุคคล”  ต้องดูว่าอะไรเป็นต้นเหตุ
 ถ้า “โครงสร้างหลักของอาคาร” ร้าวจนกระทบเข้ามาในห้อง เช่น คานแตกร้าว   ถือเป็น “ส่วนกลาง”  แต่ถ้าเป็นรอยร้าวจากวัสดุปิดผิวหรือการตกแต่งภายในห้อง  เป็น “ส่วนของเจ้าของห้อง”  เคสแบบนี้มักต้องให้วิศวกรตรวจสอบ เพื่อหาข้อสรุปว่าอยู่ในความรับผิดชอบของใคร

สำคัญ คือ ถ้าคอนโดทำ “ประกันภัยอาคารชุด” ไว้ และครอบคลุมภัยธรรมชาติ → สามารถเคลมประกันได้ (ทั้งส่วนกลางและบางครั้งรวมถึงภายในห้องด้วย ถ้ารวมไว้ในกรมธรรม์) และหากเจ้าของห้องชุด มีประกันภัยส่วนตัวไว้ ก็สามารถเคลมประกันได้เช่นเดียวกันครับ


----------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
29 มีนาคม 2568
https://www.greatbestlegal.com/