"เช่าบ้านเกิน ๓ ปี อยู่ไปได้ปีครึ่ง ผู้ให้เช่าบอกเลิกการให้เช่าก่อน ๓ ปีไม่ได้นะจ๊ะ"

เกียรติและกรณ์ สองพ่อลูก ได้ทำสัญญาเช่าบ้านจากรีณ่า โดยกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาไว้ ๕ ปี โดยไม่ได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่อย่างใด

สองพ่อลูกได้อยู่ในบ้านหลังนี้ได้ ๒ ปี รีณ่าได้รับการติดต่อจากฉาย บิดาของเธอว่า กมลาสน์ ป้าของเธอ ต้องการอาศัยอยู่ในบ้านหลังนี้ และฉายไม่สามารถปฏิเสธได้

รีณ่าจึงมีหนังสือถึงเกียรติและกรณ์ เพื่อบอกเลิกสัญญาเช่า และขอให้ย้ายออกจากบ้านหลังที่เช่าภายใน ๑ เดือน

เกียรติและกรณ์ ไม่ย้ายออกตามเวลาที่รีณ่ากำหนด รีณ่าจึงฟ้องขับไล่สองพ่อลูกออกจากบ้านหลังดังกล่าว
อย่างนี้ ใครจะชนะคดีกันเนี่ย

ดูเผิน ๆ สัญญาที่คู่สัญญาได้ตกลงกัน น่าจะบอกเลิกสัญญาได้ก่อนเวลา โดยแจ้งให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบ
แต่กับสัญญาเช่าบ้าน ไม่ใช่แบบนั้นครับ

ศาลได้พิพากษาเรื่องทำนองดังกล่าวไว้ดังนี้ครับ
๑. มาตรา ๕๓๘ กฎหมายแพ่ง กำหนดว่า ถ้าเช่าอสังหาริมทรัพย์กว่า ๓ ปีขึ้นไป ถ้าไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องบังคับได้เพียง ๓ ปี
๒.ถือว่าการเช่าใน ๓ ปีแรก เป็นการเช่าที่มีกำหนดระยะเวลา
๓.การที่รีณ่าบอกเลิกสัญญาหลังจากที่มีการเช่าไปแล้ว ๒ ปี ถือว่ารีณ่าประสงค์บอกเลิกสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา รีณ่าจึงไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อน ๓ ปีได้

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๕๓/๒๕๔๖
​
ปล.ขอบคุณตัวละครจากเรื่องใต้เงาตะวันครับ
-----------------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๒๗ มีนาคม ๒๕๖๖