GreatBest Legal Issue (ฉ.๕๓๙)
"ใช้แบงค์ปลอมไปหยอดตู้เพื่อเติมเงินเข้า wallet  ถือว่าลักทรัพย์นะครับ"

ข้าวเหนียว ซึ่งเหนียวสมชื่อ  นำแบงค์พันปลอมที่ตัวเองได้มา ไปหยอดตู้เติมเงินของบริผาทแห่งหนึ่งที่ให้บริการเงินอิเล็กทรอนิกส์    โดยตั้งใจให้บริษัทนี้ โอนเงินเข้า wallet ของตนในจำนวน ๑ พันบาท

ข้าวเหนียวมีตวามผิดฐานลักทรัพย์นะครับ  เพราะถือว่ามีเจตนาทุจริตที่จะเอาเงินดังกล่าวไปแล้ว  (ฎีกา ๑๐๘/๒๕๖๖)


------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๓๐ กรกฎาคม ๒๕๖๖

GreatBest Legal Issue (ฉ.๕๓๖)
"สัญญาซื้อขายที่ดิน ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่งั้นเป็นโมฆะ"

ข้าวฟ่างซื้อที่ดินจากข้าวโพด โดยทำสัญญาเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย  เพียงพอหรือไม่ ที่จะถือว่ามีผลผูกพันตามกฎหมาย

คำตอบคือ ไม่พอนะครับ เพราะกฎหมายแพ่ง มาตรา ๔๕๖ วรรค ๑ ระบุว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ

ดังนั้น เมื่อการซื้อขายที่ดินระหว่างข้าวฟ่างและข้าวโพด ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่  จึงตกเป็นโมฆะนะครับ
------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๒๗ กรกฎาคม ๒๕๖๖

GreatBest Legal Issue (ฉ.๕๓๕)
"แม้จะชำระราคายังไม่ครบ แต่กรรมสิทธิ์ในที่ดินถูกโอนไปเมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนแล้ว"

ประจักษ์ซื้อที่ดินจำนวน ๔ ไร่จากชไมพร และได้จดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดินเรียบร้อยแล้วตั้งแต่วันที่ ๒๕ กรกฎาคม ๒๕๖๕  โดยสัญญาซื้อขายมีกำหนดชำระราคาที่ดินจำนวน ๓ ปี   

คำถาม คือ ณ วันนี้ (๒๖ กรกฎาคม ๒๕๖๖) ซึ่งประจักษ์ยังชำระราคาที่ดินไม่ครบ อย่างนี้ กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าวอยู่กับประจักษ์ หรือยังเป็นของชไมพร

เรื่องนี้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๘๓๔/๒๕๕๔ ได้วางหลักไว้ว่า
๑.กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อขาย โอนไปเป็นของผู้ซื้อทันทีตั้งแต่ "จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว" 
๒.ส่วนราคาทรัพย์สินที่ต้องชำระแก่กัน เป็นเพียงองค์ประกอบหนึ่งของสัญญาซื้อขาย  ไม่ใช่เงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์

ดังนั้น กรณีของประจักษ์  กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนมาจากชไมพร และเป็นของประจักษ์ ตั้งแต่วันที่ ๒๕ กรกฎาคม ๒๕๖๕ ซึ่งเป็นวันจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นะครับ

------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๒๖ กรกฎาคม ๒๕๖๖

GreatBest Legal Issue (ฉ.๕๓๓)
"สัญญาเช่าที่ครบกำหนด และผู้เช่าก็ยังครองทรัพย์นั้นอยู่ ผู้ให้เช่าก็ไม่ได้ว่าอะไร ถือว่าทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาครับ"
​
อัคนีเช่าบ้านเรือนไทยของสโรชินี เป็นระยะเวลา ๒ ปีครึ่ง  ปรากฏว่า พอครบกำหนดระยะเวลาเช่า  อัคนีก็อยู่ในบ้านหลังดังกล่าวต่อไป โดยสโรชินีก็ไม่ได้ทักท้วงหรือทวงบ้านหลังดังกล่าวคืน 

อย่างนี้ ถือว่าอย่างไร??

หลักกฎหมายในเรื่องนี้มีอยู่ว่า ถ้าสัญญาเช่าได้กำหนดเวลาการเช่าไว้  แต่เมื่อครบกำหนดแล้ว ผู้เช่าก็ยังครอบครองทรัพย์นั้นอยู่โดยไม่คืนให้ผู้ให้เช่า  และผู้ให้เช่าก็เฉยๆ ไม่ได้ทักท้วงอะไร  กฎหมายให้ถือว่ามีการทำสัญญาเช่าใหม่ โดยไม่มีกำหนดเวลา

ดังนั้น กรณีของอัคนี  จึงเกิดสัญญาเช่าใหม่โดยสัญญาดังกล่าวไม่มีกำหนดเวลานะครับ

*กฎหมายแพ่ง มาตรา ๕๗๐
   "ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครอง ทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอัน ได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา"

------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๒๔ กรกฎาคม ๒๕๖๖

GreatBest Legal Issue (ฉ.๕๓๒)
"สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า"
​
อัคนีเช่าบ้านเรือนไทยของสโรชินี เป็นระยะเวลา ๒ ปีครึ่ง  ปรากฏว่า พอเช่าไปได้ประมาณ ๑ ปี สโรชินีได้โอนที่ดินและบ้านเรือนไทยหลังดังกล่าวให้แก่ทิพอาภา  

ทิพอาภาไม่ประสงค์จะให้อัคนีเช่าต่อไป  จึงอ้างกับอัคนีว่า สัญญาเช่าระหว่างอัคนีและสโรชินี ผูกพันระหว่างบุคคล ๒ คน เท่านั้น ไม่ผูกพันมาถึงทิพอาภา  สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดไปแล้ว

ข้ออ้างของทิพอาภา ใช่มั๊ยอ่าาาาา?????

คำตอบคือ ไม่ใช่นะครับ   เพราะตามกฎหมายแล้ว  การเช่าบ้าน ที่ดิน ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์  ไม่ระงับลง เพราะการที่เจ้าของโอนบ้านหรือที่ดินดังกล่าว ไปให้คนอื่น  โดยผู้รับโอนบ้านหรือที่ดินดงกล่าว จะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าด้วย

ดังนั้น กรณีของอัคนี  ไม่เพียงแต่สัญญาเช่า จะยังมีผลอยู่ต่อไป  แต่ทิพอาภาต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของสโรชินีที่มีตามสัญญากับอัคนีด้วยนะครับ

*กฎหมายแพ่ง มาตรา ๕๖๙
   "อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า
   ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย"

------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๒๓ กรกฎาคม ๒๕๖๖

GreatBest Legal Issue (ฉ.๕๓๑)
"ผู้เช่าซื้อต้องผิดนัดสัญญาเช่าซื้อติดกัน ๒ งวด ผู้ให้เช่าซื้อจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้นะครับ"

จากเรื่องเมื่อวานนี้ ตุ้ยนุ้ยทำสัญญาเช่าซื้อรถยนต์จากบริษัท โปร ลิสซิ่ง โดยมีการทำสัญญาถูกต้อง คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงนามกันถูกต้องเรียบร้อย

ปรากฏว่า ตุ้ยนุ้ยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อ ๑ งวด   อย่างนี้ บริษัทโปร ลิสซิ่ง จะสามารถยกเลิกสัญญาได้หรือไม่ 

กฎหมายแพ่ง ​มาตรา ๕๗๔ กำหนดว่า ผู้ให้เช่าซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ก็ต่อเมื่อ ผู้เช่าซื้อจะต้องผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ ๒ งวดติด ๆ กัน

ดังนั้น ถ้าตุ้ยนุ้ยผิดนัดเพียงงวดเดียว  บริษัทโปร ลิสซิ่ง  ยังจะสามาไม่มีสิทธิที่จะยกเลิกสัญญาได้ครับ

มาตรา ๕๗๔
​  ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่ เป็นส่วนสำคัญเจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้ มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้า ครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย
​  อนึ่ง ในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นคราวที่สุดนั้นท่านว่า เจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน และกลับเข้าครองทรัพย์สิน ได้ ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง
------------------------
Great&Best Legal Knowledge Sharing
๒๒ กรกฎาคม ๒๕๖๖